2026年4月7日
香港房地产市场可能会是大中华区首个走出长期低迷的市场。
私人住房价格在2月创下19个月新高，且已连续八个月上涨。[1] 分析人士目前预测，大众住房板块将出现两位数的价格涨幅。[2]
与此形成鲜明对比的是，中国内地市场的住房价格较2021年的峰值已下跌近30%。[3] 中国内地的实际住房价格已回落至21世纪初的水平。[4] 这对房主而言意味着房产财富蒸发，而市场情绪也因此备受打击。
与此同时，对于香港的投资者而言，前景好转或许为买入房地产以作长线投资带来了颇具吸引力的入场时机。 借助股票融资，投资者可以释放资金去投资打折的实物资产，同时保留其所持股票的长期上行潜力。
供应与需求
香港房地产市场受到一系列独特的驱动因素的影响。 尽管这座城市的劳动年龄人口预计会出现萎缩——2025年登记出生人数创下历史新低，[5] 但市场需求依然旺盛。 采取各种举措以吸引技能型人才，同时深度融入粤港澳大湾区（把11座城市联结形成一体化经济枢纽的华南超大城市群），或有助于维持香港房地产市场需求。 预计到2046年，将有至少150万人迁入香港，相当于现有人口的五分之一。[6]
虽然香港可能是全球房价最贵的市场之一，但其供应却长期紧张。 香港的土地供应主要受制于复杂的地形地貌，以及政府优先保护生态且维持高地价的政策。[7],[8]
具体有三大因素推动了此前低迷的房地产行业回暖：由2022年和2023年面向技能型人才推出的新签证计划带动的移民热潮，中国内地购房者重返高端板块，以及最重要的是，这座城市的经济活动迎来复苏。
此外，香港是全球资本投资迅猛发展的中国科技行业的跳板，这也起到了促进作用：去年有众多AI相关企业陆续在港上市，使港交所成为全球IPO最活跃的市场。[9] 香港股市创下2017年以来最为强劲的年度表现，而财富效应历来都会带动住房需求。[10]
截至2026年初，已有超过270,000名专业人士通过各类签证计划获批在港定居。[11] 这刚好填补了劳动力缺口：先前，由于经济衰退压力和各种社会因素，相近数量的人口离开了香港。[12]
这显著刺激了租房需求，也让潜在购房者对房产的收益能力更有信心。[13] 政府数据显示，住房租金不断刷新自上世纪90年代该指数设立以来的历史新高。[14] 租金上涨推高了收益率，即使房价尚未真正回升也使其投资价值得到提升。
另一个因素是香港房地产对中国内地的高净值人群始终具有极高吸引力。 去年，来自中国内地的购房者在所有豪宅销售中占比80%。[15] 随着整体市场恢复信心，香港豪宅销售吸引了众多中国内地的科技企业家和家族企业第二代掌舵人，进一步巩固了香港房地产作为家族财富传承工具的地位。[16]
但最重要的因素是香港经济形势好转。 去年，贸易、旅游、金融和专业服务等主要的非房地产行业均录得强劲增长，香港经济或已摆脱持续数年的低迷。[17],[18] 依托其作为中国货物转运枢纽的地位，香港在2025年第四季度的出口额猛增15.5%。[19]
实际收入的增长意味着住房价格可能终于调整到位，购买力回归长期平均水平，使得成千上万的年轻专业人士能够成功置业。 随着美联储下调美国基准利率，按揭利率下降也给市场带来进一步提振。[20],[21] （由于实行联系汇率制度，香港利率直接受美联储政策影响。）
归根结底，中国内地数百万富裕人群的购房需求，再加上经济多元化、在不断增长的国际贸易中占据重要地位，以及强大的金融服务业所提供的财富创造机遇——所有因素的叠加意味着在未来数年，这座城市的住房市场将有望从持续的需求中获益。
今年，香港房地产三大板块——住房价格、中环写字楼租金和零售销售——预计都会实现增长，这种同步上涨的态势已有近十年未曾出现，而股票融资可帮助股东获取流动资金以把握投资机遇。[22]
[1] https://www.scmp.com/business/article/3344622/hong-kongs-home-prices-reach-19-month-high-rise-gathers-pace
[2] https://www.reuters.com/world/china/hong-kong-home-prices-continue-recovery-analysts-forecast-2026-increase-least-10-2026-02-25/
[3] https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-03-03/china-economy-6-charts-explain-why-how-economic-growth-is-slowing-down
[4] https://fred.stlouisfed.org/series/QCNR628BIS
[5] https://www.reuters.com/business/healthcare-pharmaceuticals/hong-kong-births-fall-record-low-2025-2026-01-15/
[6] https://www.thestandard.com.hk/news/article/218690/Hong-Kongs-population-to-reach-82m-in-2046
[7] https://www.mdpi.com/2073-445X/11/12/2248#:~:text=Although%20Hong%20Kong%20covers%20an,of%20its%20land%20%5B12%5D
[8] https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-02-24/hong-kong-is-near-end-of-budget-deficit-era-but-caution-prevails
[9] https://kpmg.com/cn/en/media/press-releases/2025/12/hk-reclaims-top-global-ipo-spot-in-2025-says-kpmg.html
[10] https://www.wsj.com/finance/stocks/hong-kong-stocks-log-best-year-since-2017-as-ai-boom-fuels-tech-rally-d4bfdf87
[11] https://www.forbes.com/sites/hong-kong-talent-engage/2026/03/03/what-draws-global-talent-to-hong-kong/
[12] https://hongkongfp.com/2023/08/16/hong-kongs-mid-year-population-rises-buoyed-by-temporary-mobile-residents-as-locals-continue-to-leave/
[13] https://www.jll.com/en-hk/newsroom/70-percentage-of-ttps-holders-rent-private-homes-in-hong-kong-driving-net-annual-leasing-demand-of-12000-units
[14] https://www.scmp.com/business/article/3344622/hong-kongs-home-prices-reach-19-month-high-rise-gathers-pace
[15] https://www.scmp.com/business/article/3340221/mainland-chinese-buyers-pour-us2-billion-hong-kong-super-luxury-homes
[16] https://macaonews.org/news/greater-bay-area/hong-kong-luxury-property-market/
[17] https://asia.nikkei.com/economy/hong-kong-posts-3.5-gdp-growth-for-2025-beating-forecast
[18] https://research.hktdc.com/en/article/MzIwNjkzNTY5
[19] https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-01-30/hong-kong-economy-grows-most-since-2021-on-exports-investment
[20] https://www.cbre.com.hk/insights/articles/hong-kong-falling-home-prices-open-doors-homebuyers
[21] https://www.scmp.com/business/banking-finance/article/3325925/hong-kong-cuts-base-rate-first-time-2025-matching-feds-move-amid-weak-us-jobs
[22] https://www.morganstanley.com/insights/podcasts/thoughts-on-the-market/hong-kong-real-estate-market-2026-praveen-choudhary