일본부동산,글로벌자본유입으로부활

2025년 7월 18일

일본은 다년간 이어졌던 디플레이션에서 벗어나고 있으며, 투자자들이 매력적인 실질 수익률을 창출할 수 있는 자산을 모색하면서 부동산이 주요 수혜 대상이 되고 있다.^[1]

불확실성에 휩싸인 세계에서, 오랫동안 저성장의 대명사였던 일본은 부동산 가치가 상승하는 국가로 다시 자리매김하고 있다. 가격이 상승하고 있고 글로벌 자본이 유입되고 있으며, 오랫동안 보유되었던 토지 자산이 마침내 매물로 나오고 있다. 

완만한 인플레이션은 기업 매출과 실물자산 가격을 모두 끌어올리고 있다.^[2] 이 변화의 중심에는 도쿄가 있는데, 신축 아파트의 평균 가격이 2년 연속으로 1억 엔(70만 달러)을 초과했다.^[3] 2025년 1분기 도쿄는 뉴욕 및 댈러스-포트워스를 제치고 세계에서 가장 많은 부동산 투자를 유치했으며, 거래 규모는 110억 달러에 달했다.^[4]

일본의 1980년대 부동산 버블과의 유사점을 쉽게 찾아볼 수 있다. 당시 도쿄의 주차장들은 맨해튼 부동산에 육박하는 가치를 지녔고, 황궁 부지의 가치는 캘리포니아보다 높은 것으로 추정되었다.^[5]

하지만 이번에는 상황이 근본적으로 다르다.

현재 시장은 투기나 과도한 레버리지에 의해 좌우되는 것이 아니라, 더 지속 가능한 요인들에 의해 움직이고 있다: 외국자본 유입, 기업의 토지 매각, 인프라 중심 수요, 관광업 호황, 이민 증가, 점차 상승하는 인플레이션.

주식 보유 자산을 활용하려는 투자자들에게 이는 시기 적절한 기회이다. 주식담보 파이낸싱은 상승 잠재력을 보존하면서 유동성을 확보할 방법을 제공해준다. 인컴 및 가격상승률이 차입 비용을 초과할 것으로 예상되는 일본 부동산은 매력적인 차익거래 기회를 제공해준다. 

변화의 시대에 뒷전으로 밀린 보수주의

일본의 기업 부문은 과거 주로 담보로 활용된 저평가된 토지를 보유하던 관행을 벗어나 새로운 “자산 경량화” 전략을 채택하고 있는데, 과거 일본 프랜차이즈 기업이 활용했던 방식이다. 철도회사, 제조업체 및 전통적 토지소유주들은 비핵심 부동산을 매각해 생산성을 제고하고 디지털 인프라 등 분야에서의 성장을 위한 자금을 조달하고 있다. 이로 인해 다년간 접근이 어려웠던 핵심 부동산이 처음으로 시장에 나오고 있다.^[6]

글로벌 투자자들은 이를 주목하고 있다. Blackstone, PAG, Gaw Capital 등은 일본 부동산에 자금을 적극 투입하고 있다. 외국 투자자들은 지난해 일본 부동산에 약 2.2조 엔(약 145억 달러)을 투입했는데, 이는 전년 대비 20% 증가한 것이다.^[7] 일본 금융기관과 무역회사들도 수십억 달러 규모의 운용자산을 목표로 대규모 부동산펀드를 출시하고 있다.^[8]

특히 상업용 부동산이 견조한 모습을 보이고 있다. 도쿄의 사무실 출근율은 전 세계에서 손꼽힐 정도로 높은 수준을 유지하고 있으며 주요 미국 도시들보다 훨씬 앞서고 있어^[9] 안정적 가치를 뒷받침하고 있다. 기관투자자들은 일본 상업용부동산 시장은 다른 지역들이 겪은 팬데믹 이후 조정으로부터 비교적 안정적이라고 평가한다.

인프라 수요도 증가하고 있다. 인공지능, 사이버 방어, 자연재해 대응을 위한 신규 데이터센터 건설이 계획되었다.^[10] 동시에, 팬데믹 이후 “보복 여행” 열풍에 힘입은 인바운드 관광 급증에 힘입어 일본 주요 도시들의 호텔 요금이 상승했으며, 접객업 자산에 대한 투자자 관심도 다시 커졌다.^[11]

이러한 기회는 개인투자자들의 관심도 끌고 있다.

외국인 부동산 소유에 대한 일본의 개방적 접근방식은, 캐나다와 호주 등 국가에서 규제가 강화되는 상황에서 더욱 돋보인다. 일본은 비거주자에게 추가 세금, 부과금, 소유제한 조건을 부과하지 않으며, 심지어 세컨드홈이나 투자용 부동산의 경우도 마찬가지이다.^[12]

인구 구조 변화도 수요를 재편하고 있다. 일본의 외국인 거주자 인구는 지난해 정부 예측보다 두 배 빠른 속도로 증가해 377만 명에 달했는데, 이는 사상 최고치이다. 중국, 남아시아 및 동남아시아 출신이 다수인 이들 중 점점 많은 비율이 도쿄 외 지역에 정착해 노동시장을 뒷받침하고 각 지역 중심지의 주택 수요를 촉진하고 있다. 오사카에서는 지난 10년간 중국인 인구가 거의 두 배 증가했으며, 팬데믹 이후에는 부유층 주택구매자들이 점점 더 활발히 움직이고 있다. 이러한 추세는 일본 도시 부동산에 대한 해외의 관심 증가와 함께 기타 주요 도시에서도 나타나고 있다.^[13],[14]

일본종합연구소는 2040년대가 되면 외국인 거주자가 일본 인구의 10%를 초과할 수 있다고 추정한다.^[15] 이러한 인구통계학적 변화는 관광 회복 및 도시 재생과 함께 장기적으로 주거용부동산 시장 규모를 확대시킬 것으로 예상된다.

주식 보유자 입장에서 이 시점은 시장 노출을 포기하지 않으면서도 자산을 효율적으로 재배분할 드문 기회를 제공해준다. 주식담보 파이낸싱은 자본을 신속하며 조용히 확보할 수 있게 해주기 때문에 투자자는 인플레이션, 개혁, 글로벌 수요가 특징인 시장에서 초기단계 모멘텀에 올라탈 수 있다.  2025년 일본 전역의 땅값은 2.7% 상승했는데, 이는 2010년 이후 가장 빠른 속도이며 4년 연속 기록한 상승세이다.^[16]

지정학적 리스크, 인플레이션 변동성, 강화된 자본 통제가 특징인 현재 세계에서 일본 부동산 시장은 점점 더 희귀해지는 세 가지를 제공해준다: 접근성, 투명성, 그리고 지속 가능한 상승잠재력.

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[1] https://www.reuters.com/markets/asia/morgan-stanley-raising-about-680-million-japan-real-estate-fund-sources-say-2025-04-03/

[2] https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-06-26/tokyo-s-rising-rents-show-inflation-cycle-deepening-for-boj

[3] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan

[4] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Tokyo-beats-New-York-in-record-quarter-for-Japan-real-estate-investment

[5] https://www.wsj.com/world/china/chinese-residents-move-japan-311d8557

[6] https://asia.nikkei.com/Spotlight/The-Big-Story/Japan-Inc.-s-25-trillion-yen-opportunity-Cashing-in-on-real-estate

[7] https://asia.nikkei.com/Business/Business-deals/Hong-Kong-s-Gaw-Capital-to-buy-mall-in-upscale-Tokyo-district-for-1bn

[8] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Dai-ichi-Life-Marubeni-to-launch-2.8bn-Japan-property-fund

[9] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Location-is-key-in-Tokyo-office-market-s-bifurcated-recovery

[10] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Asia-fund-PAG-to-invest-7bn-in-Japan-real-estate-over-3-years

[11] https://www.hospitalityinvestor.com/asia-pacific/apac-hotels-defy-tariffs-woo-investors

[12] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan

[13] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Chinese-residents-in-Osaka-double-over-decade-buying-homes

[14] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Chinese-in-Japan/Chain-of-Chinese-migration-for-education-thrives-in-Japan

[15] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Japan-s-growing-foreign-workforce-offers-succession-lifeline

[16] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Price-of-land-in-Japan-rises-2.7-as-tourism-drives-values