2026 年 4 月 7 日
香港房地產市場可能成為大中華區首個擺脫長期低迷的市場。
二月份，私人住宅價格創下 19 個月新高，並已連續八個月錄得增長。[1] 分析師目前預測，大眾住宅板塊的價格今年將錄得雙位數的增長。[2]
此情況與中國內地形成鮮明對比，內地住宅房產價格較 2021 年高位下跌近 30%。[3] 中國內地的實際住宅房產價格已回落至 2000 年代初的水平。[4] 對房產業主而言，這意味著其房產財富大幅縮水，導致市場情緒低迷。
對於香港投資者而言，市場前景改善可能成為購入房地產作長線投資的良機。 透過股票融資，既可釋放資金投資於折讓的房地產資產，同時仍能享有長期股票上漲的潛在回報。
供求
香港的房地產市場受到一系列動態因素的影響，呈現獨特格局。 雖然香港的勞動年齡人口預期將會萎縮（2025 年登記出生人數創下歷史新低），[5] 但需求仍然高企。 吸引專業人才的政策以及大灣區（大灣區是將中國華南 11 個城市連結為統一經濟樞紐的大型城市群）內的加深融合，或有助維持香港房地產市場的需求。 預計到 2046 年，至少會有 150 萬人移居香港，相當於現有人口的五分之一。[6]
雖然香港可能是全球房地產市場價格最高的地區之一，但其房地產供應亦長期受限。 香港的土地主要受到其崎嶇地形和政府政策的限制，政府以保育為先、以高地價為重。[7],[8]
特別是三個因素疊加在一起，為先前表現疲弱的房地產行業注入了動力： 2022 年和 2023 年推出的技術人才新簽證計劃所引發的移民潮、中國內地房地產買家重返豪宅市場，以及最重要的是，香港的經濟活動開始回暖。
香港作為全球資本投資中國快速增長的科技行業的渠道，亦對市場有所助益。去年多家人工智能相關企業在香港上市，令香港的交易所成為全球新股上市最繁忙的交易所。[9] 香港股市錄得自 2017 年以來的最佳年度表現，而財富效應歷來都會帶動住宅需求。[10]
截至 2026 年初，超過 270,000 名專業人士透過各類簽證計劃獲批來港，並定居香港。[11] 這填補了勞動力缺口，事關先前有相近人數因經濟衰退壓力及各種社會因素而離港。[12]
這明顯地帶動了租賃需求，有助潛在置業人士建立對租金收入的信心。[13] 政府數據顯示，住宅租金持續攀升，屢創自 1990 年代該指數推出以來的歷史新高。[14] 租金上漲提高了回報率，這使得投資的吸引力在樓價真正重拾升勢之前便已顯現。
另一個因素是，香港房地產一直吸引中國內地高淨值人士。 去年，來自中國內地的買家佔所有豪宅銷售的 80%。[15] 香港豪宅銷售正在恢復整體市場信心，吸引了中國內地科技企業家及家族企業二代經營者，進一步鞏固香港房地產作為家族財富傳承工具的聲譽。[16]
但最重要的原因是香港的經濟狀況有所改善。 隨着貿易、旅遊、金融及專業服務等主要非房地產行業去年均錄得強勁增長，香港經濟或已擺脫持續多年的低迷。[17],[18]受惠於香港作為中國貨物轉運樞紐的地位，香港 2025 年第四季度出口躍升 15.5%。[19]
實際收入增長意味着樓價或已最終調整到位，潛在購房者負擔能力重返長期平均水平，使成千上萬的年輕專業人士得以置業。 在美國聯儲局下調美國基準利率後，較低的按揭利率為市場再添動力。[20],[21]（由於聯繫匯率制度，香港利率直接受美國聯儲局政策影響。）
歸根究柢，來自中國內地數百萬富裕人士的需求，加上經濟多元化、在不斷增長的國際貿易中佔據強勢地位，以及強勁金融服務業帶來財富機遇，意味著香港住宅房產市場在未來數年有望受惠於持續的需求。
香港房地產的三個主要板塊（住宅價格、中環寫字樓租金及零售銷售）有望迎來同步擴張的一年，這種局面已近十年未見，股票融資可協助股東獲取流動資金，以把握投資機會。[22]
[1] https://www.scmp.com/business/article/3344622/hong-kongs-home-prices-reach-19-month-high-rise-gathers-pace
[2] https://www.reuters.com/world/china/hong-kong-home-prices-continue-recovery-analysts-forecast-2026-increase-least-10-2026-02-25/
[3] https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-03-03/china-economy-6-charts-explain-why-how-economic-growth-is-slowing-down
[4] https://fred.stlouisfed.org/series/QCNR628BIS
[5] https://www.reuters.com/business/healthcare-pharmaceuticals/hong-kong-births-fall-record-low-2025-2026-01-15/
[6] https://www.thestandard.com.hk/news/article/218690/Hong-Kongs-population-to-reach-82m-in-2046
[7] https://www.mdpi.com/2073-445X/11/12/2248#:~:text=Although%20Hong%20Kong%20covers%20an,of%20its%20land%20%5B12%5D
[8] https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-02-24/hong-kong-is-near-end-of-budget-deficit-era-but-caution-prevails
[9] https://kpmg.com/cn/en/media/press-releases/2025/12/hk-reclaims-top-global-ipo-spot-in-2025-says-kpmg.html
[10] https://www.wsj.com/finance/stocks/hong-kong-stocks-log-best-year-since-2017-as-ai-boom-fuels-tech-rally-d4bfdf87
[11] https://www.forbes.com/sites/hong-kong-talent-engage/2026/03/03/what-draws-global-talent-to-hong-kong/
[12] https://hongkongfp.com/2023/08/16/hong-kongs-mid-year-population-rises-buoyed-by-temporary-mobile-residents-as-locals-continue-to-leave/
[13] https://www.jll.com/en-hk/newsroom/70-percentage-of-ttps-holders-rent-private-homes-in-hong-kong-driving-net-annual-leasing-demand-of-12000-units
[14] https://www.scmp.com/business/article/3344622/hong-kongs-home-prices-reach-19-month-high-rise-gathers-pace
[15] https://www.scmp.com/business/article/3340221/mainland-chinese-buyers-pour-us2-billion-hong-kong-super-luxury-homes
[16] https://macaonews.org/news/greater-bay-area/hong-kong-luxury-property-market/
[17] https://asia.nikkei.com/economy/hong-kong-posts-3.5-gdp-growth-for-2025-beating-forecast
[18] https://research.hktdc.com/en/article/MzIwNjkzNTY5
[19] https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-01-30/hong-kong-economy-grows-most-since-2021-on-exports-investment
[20] https://www.cbre.com.hk/insights/articles/hong-kong-falling-home-prices-open-doors-homebuyers
[21] https://www.scmp.com/business/banking-finance/article/3325925/hong-kong-cuts-base-rate-first-time-2025-matching-feds-move-amid-weak-us-jobs
[22] https://www.morganstanley.com/insights/podcasts/thoughts-on-the-market/hong-kong-real-estate-market-2026-praveen-choudhary