日本房地產令環球資本重拾投資興趣
2025 年 7 月 18 日
日本正從多年的通貨緊縮中復甦過來；隨著投資者尋求能帶來豐厚實質回報的資產，房地產成為主要的受惠者。[1]
在一個充斥著不明朗因素的世界裡，長久以來與低增長形影不離的日本，正在重新確立其房地產價值上漲的地位。 房屋價格正在不斷攀升、環球資本蜂擁而至，長期持有的土地資產最終紛紛湧入市場。
溫和通脹的重臨，正推動企業收益及實質資產價格上漲。[2] 東京成為這次轉變的核心所在，當地新建公寓的平均價格連續兩年突破 1 億日圓（約 70 萬美元）。[3] 在 2025 年第一季度，東京所吸引到的房地產投資額高於全球其他城市，交易金額高達 110 億美元，超越了紐約和達拉斯-沃斯堡。[4]
情況與上世紀 80 年代日本的房地產泡沫有明顯的相似之處。 根據報導，當時東京停車場的地價可以媲美曼克頓的房地產，而日本皇居（Imperial Palace）的土地估值甚至超過了加州。[5]
然而這次的情況卻截然不同。
目前的市場不再源自投機或過度槓桿，而是由更持久的力量所帶動：外資流入、企業土地資產剝離、基礎設施帶動的需求、旅遊業的蓬勃發展、移入人口的增加，以及逐步上升的通脹。
對於擁有股票持倉並可利用作槓桿的投資者而言，這是個合時的機會。 股票融資既可保留升值潛力，同時亦能釋放流動性。 預計日本房地產項目的收益和升值幅度有可能超越融資成本，因而提供了一個極具吸引力的套利機會。
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日本企業界素來以坐擁價值被低估的土地，主要作為抵押品用途而聞名，現正採用一種新的「輕資產」模式；這種模式曾經與日本特許經營業務息息相關。 鐵路營運商、製造商及其他傳統地主正在出售非核心房地產，以提振生產力並為數碼基礎設施等領域的增長提供資金，讓優質房地產多年來首次變得可以投資。[6]
環球投資者已經注意到這一點。 百仕通（Blackstone）、太盟投資（PAG）及基滙資本（Gaw Capital）等公司正積極向日本房地產市場注資。 去年，海外投資者向日本國內房地產市場投入近 2.2 萬億日圓（約 145 億美元），按年遞增了 20%。[7] 日本金融機構與綜合商社亦正推出大型的房地產基金，目標是管理數以十億美元計的資產。[8]
此外，商業地產項目已經證明極具韌力。 東京寫字樓的使用率於全球仍位列前茅，遠超美國的主要城市，[9] 為其穩定的估值帶來了支持。 機構投資者日益認為，與其他地區所經歷的疫後市場調整相比，日本商用物業市場的抗跌能力相對較強。
對基礎設施的需求仍在上升，而支援人工智能、網絡防禦和自然災害抵禦能力的新數據中心亦在規劃當中。[10] 與此同時，受疫情後「報復式旅遊」所帶動，入境旅遊的人數激增，令日本主要城市的酒店房價飆升，並重新激發了投資者對款待業資產的興致。[11]
這個機遇亦吸引了散戶投資者的興趣。
在加拿大及澳洲等國正收緊房地產限制的環境下，日本對外國人擁有房產的開放取態格外惹人注目。 日本不對非本地居民徵收任何額外的稅項、徵費或施加擁有權限制，即使是第二套房或作投資用途的房產亦如是。[12]
長期人口趨勢亦重塑對房產的需求。 去年，日本的外國居民人口達到破紀錄的 377 萬人，增長速度為政府預測的兩倍。 越來越多的外國居民，當中許多來自中國、南亞及東南亞的人士定居在東京以外地區，為勞動力市場帶來了支持，並且推動著區域中心的住屋需求。 過去十年來，在大阪的中國人口差不多倍增，自疫情爆發以來，富裕的購房者亦漸趨活躍——隨著海外投資者對日本市區房地產的興趣日益濃厚，在其他主要城市亦出現了同樣的趨勢。[13],[14]
據日本綜合研究所（The Japan Research Institute）估計，到 2040 年代在外國出生的居民有機會佔全國人口 10% 以上。[15] 人口結構的變化，加上旅遊業的復甦以及市區重建，長遠可能會擴大住宅房地產市場的規模。
對於股權持有人而言，此刻是個難能可貴的機會，在不放棄市場敞口的情況下有效地重新配置資產。 股票融資能以迅速、低調的方式釋放資本，讓投資者在通脹、改革及全球需求支撐的市場中掌握初期走勢。 在 2025 年，日本全國地價上升 2.7%，是自 2010 年以來最快的增幅，亦是連續第四年錄得上漲。[16]
在一個備受地緣政治風險、通脹波動及資本管制收緊影響的全球環境中，日本房地產市場提供了可及性、透明度和持久的上行潛力等這些市場中日益稀缺的元素。
[1] https://www.reuters.com/markets/asia/morgan-stanley-raising-about-680-million-japan-real-estate-fund-sources-say-2025-04-03/
[2] https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-06-26/tokyo-s-rising-rents-show-inflation-cycle-deepening-for-boj
[3] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[4] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Tokyo-beats-New-York-in-record-quarter-for-Japan-real-estate-investment
[5] https://www.wsj.com/world/china/chinese-residents-move-japan-311d8557
[6] https://asia.nikkei.com/Spotlight/The-Big-Story/Japan-Inc.-s-25-trillion-yen-opportunity-Cashing-in-on-real-estate
[7] https://asia.nikkei.com/Business/Business-deals/Hong-Kong-s-Gaw-Capital-to-buy-mall-in-upscale-Tokyo-district-for-1bn
[8] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Dai-ichi-Life-Marubeni-to-launch-2.8bn-Japan-property-fund
[9] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Location-is-key-in-Tokyo-office-market-s-bifurcated-recovery
[10] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Asia-fund-PAG-to-invest-7bn-in-Japan-real-estate-over-3-years
[11] https://www.hospitalityinvestor.com/asia-pacific/apac-hotels-defy-tariffs-woo-investors
[12] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[13] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Chinese-residents-in-Osaka-double-over-decade-buying-homes
[14] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Chinese-in-Japan/Chain-of-Chinese-migration-for-education-thrives-in-Japan
[15] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Japan-s-growing-foreign-workforce-offers-succession-lifeline
[16] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Price-of-land-in-Japan-rises-2.7-as-tourism-drives-values
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