2025 年 7 月 18 日
日本正從多年的通貨緊縮中復甦過來；隨著投資者尋求能帶來豐厚實質回報的資產，房地產成為主要的受惠者。[1]
在一個充斥著不明朗因素的世界裡，長久以來與低增長形影不離的日本，正在重新確立其房地產價值上漲的地位。 房屋價格正在不斷攀升、環球資本蜂擁而至，長期持有的土地資產最終紛紛湧入市場。
溫和通脹的重臨，正推動企業收益及實質資產價格上漲。[2] 東京成為這次轉變的核心所在，當地新建公寓的平均價格連續兩年突破 1 億日圓（約 70 萬美元）。[3] 在 2025 年第一季度，東京所吸引到的房地產投資額高於全球其他城市，交易金額高達 110 億美元，超越了紐約和達拉斯-沃斯堡。[4]
情況與上世紀 80 年代日本的房地產泡沫有明顯的相似之處。 根據報導，當時東京停車場的地價可以媲美曼克頓的房地產，而日本皇居（Imperial Palace）的土地估值甚至超過了加州。[5]
然而這次的情況卻截然不同。
目前的市場不再源自投機或過度槓桿，而是由更持久的力量所帶動：外資流入、企業土地資產剝離、基礎設施帶動的需求、旅遊業的蓬勃發展、移入人口的增加，以及逐步上升的通脹。
對於擁有股票持倉並可利用作槓桿的投資者而言，這是個合時的機會。 股票融資既可保留升值潛力，同時亦能釋放流動性。 預計日本房地產項目的收益和升值幅度有可能超越融資成本，因而提供了一個極具吸引力的套利機會。
時代變遷令保守主義退位讓賢
日本企業界素來以坐擁價值被低估的土地，主要作為抵押品用途而聞名，現正採用一種新的「輕資產」模式；這種模式曾經與日本特許經營業務息息相關。 鐵路營運商、製造商及其他傳統地主正在出售非核心房地產，以提振生產力並為數碼基礎設施等領域的增長提供資金，讓優質房地產多年來首次變得可以投資。[6]
環球投資者已經注意到這一點。 百仕通（Blackstone）、太盟投資（PAG）及基滙資本（Gaw Capital）等公司正積極向日本房地產市場注資。 去年，海外投資者向日本國內房地產市場投入近 2.2 萬億日圓（約 145 億美元），按年遞增了 20%。[7] 日本金融機構與綜合商社亦正推出大型的房地產基金，目標是管理數以十億美元計的資產。[8]
此外，商業地產項目已經證明極具韌力。 東京寫字樓的使用率於全球仍位列前茅，遠超美國的主要城市，[9] 為其穩定的估值帶來了支持。 機構投資者日益認為，與其他地區所經歷的疫後市場調整相比，日本商用物業市場的抗跌能力相對較強。
對基礎設施的需求仍在上升，而支援人工智能、網絡防禦和自然災害抵禦能力的新數據中心亦在規劃當中。[10] 與此同時，受疫情後「報復式旅遊」所帶動，入境旅遊的人數激增，令日本主要城市的酒店房價飆升，並重新激發了投資者對款待業資產的興致。[11]
這個機遇亦吸引了散戶投資者的興趣。
在加拿大及澳洲等國正收緊房地產限制的環境下，日本對外國人擁有房產的開放取態格外惹人注目。 日本不對非本地居民徵收任何額外的稅項、徵費或施加擁有權限制，即使是第二套房或作投資用途的房產亦如是。[12]
長期人口趨勢亦重塑對房產的需求。 去年，日本的外國居民人口達到破紀錄的 377 萬人，增長速度為政府預測的兩倍。 越來越多的外國居民，當中許多來自中國、南亞及東南亞的人士定居在東京以外地區，為勞動力市場帶來了支持，並且推動著區域中心的住屋需求。 過去十年來，在大阪的中國人口差不多倍增，自疫情爆發以來，富裕的購房者亦漸趨活躍——隨著海外投資者對日本市區房地產的興趣日益濃厚，在其他主要城市亦出現了同樣的趨勢。[13],[14]
據日本綜合研究所（The Japan Research Institute）估計，到 2040 年代在外國出生的居民有機會佔全國人口 10% 以上。[15] 人口結構的變化，加上旅遊業的復甦以及市區重建，長遠可能會擴大住宅房地產市場的規模。
對於股權持有人而言，此刻是個難能可貴的機會，在不放棄市場敞口的情況下有效地重新配置資產。 股票融資能以迅速、低調的方式釋放資本，讓投資者在通脹、改革及全球需求支撐的市場中掌握初期走勢。 在 2025 年，日本全國地價上升 2.7%，是自 2010 年以來最快的增幅，亦是連續第四年錄得上漲。[16]
在一個備受地緣政治風險、通脹波動及資本管制收緊影響的全球環境中，日本房地產市場提供了可及性、透明度和持久的上行潛力等這些市場中日益稀缺的元素。
[1] https://www.reuters.com/markets/asia/morgan-stanley-raising-about-680-million-japan-real-estate-fund-sources-say-2025-04-03/
[2] https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-06-26/tokyo-s-rising-rents-show-inflation-cycle-deepening-for-boj
[3] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[4] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Tokyo-beats-New-York-in-record-quarter-for-Japan-real-estate-investment
[5] https://www.wsj.com/world/china/chinese-residents-move-japan-311d8557
[6] https://asia.nikkei.com/Spotlight/The-Big-Story/Japan-Inc.-s-25-trillion-yen-opportunity-Cashing-in-on-real-estate
[7] https://asia.nikkei.com/Business/Business-deals/Hong-Kong-s-Gaw-Capital-to-buy-mall-in-upscale-Tokyo-district-for-1bn
[8] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Dai-ichi-Life-Marubeni-to-launch-2.8bn-Japan-property-fund
[9] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Location-is-key-in-Tokyo-office-market-s-bifurcated-recovery
[10] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Asia-fund-PAG-to-invest-7bn-in-Japan-real-estate-over-3-years
[11] https://www.hospitalityinvestor.com/asia-pacific/apac-hotels-defy-tariffs-woo-investors
[12] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[13] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Chinese-residents-in-Osaka-double-over-decade-buying-homes
[14] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Chinese-in-Japan/Chain-of-Chinese-migration-for-education-thrives-in-Japan
[15] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Japan-s-growing-foreign-workforce-offers-succession-lifeline
[16] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Price-of-land-in-Japan-rises-2.7-as-tourism-drives-values
免责声明
过去的业绩表现并不保证未来回报，个人回报将不受保证或担保。
本文件仅供认证投资者、成熟投资者、专业投资者或其他符合法律或其他方面要求的合格投资者使用，不适用于不符合相关要求的人士，也不应由其使用。本文件提供的内容仅供参考，是一般性的，并不针对任何具体的目标或财务需求。本文件中表达的观点和意见由第三方编写，未必反映EquitiesFirst的观点和意见。EquitiesFirst未独立审查或核实本文件提供的信息，且未声明其是准确或完整的。本文件中的意见和信息如有变更，恕不另行通知。所提供的内容不构成出售任何证券、投资或任何金融产品的要约或购买的要约招揽（“要约”）。任何该等要约只能通过列明其实质性条款和条件的相关要约或其他文件作出。本文件中的任何内容均不构成Equities First Holdings, LLC或其子公司（统称为“EquitiesFirst”，于中国內地市场则为“易峯”）购买或出售任何投资产品的建议、招揽、邀请、诱导、促销或要约。本文件也不应以任何方式解释为投资、法律或税务建议，也不应解释为EquitiesFirst的建议、参考或背书。在就财务产品作出投资决策前，您应寻求独立的财务意见。
本文件包含EquitiesFirst在美国和其他国家/地区的知识产权，包括但不限于各自的标志以及其他已注册和未注册的商标和服务标志。EquitiesFirst保留本文件中包含的对其知识产权的所有权利。接收方不得向任何其他人分发、出版、复制或以其他方式提供本文件的全部或部分内容，特别是不得向分发行为可能导致违反任何法律或监管要求的任何国家/地区的人士分发本文件。
EquitiesFirst不就本文件作出任何陈述或保证，并明确否认法律规定的任何默示保证。您承认EquitiesFirst在任何情况下均不对任何直接、间接、特殊、后果性、偶发性或惩罚性损害负责，包括但不限于利润损失或机会损失，即使EquitiesFirst已被告知此类损害的可能性。
EquitiesFirst做出以下可能适用于所述司法管辖区的进一步声明：
澳大利亚:
Equities First Holdings (Australia) Pty Ltd（ACN：142 644 399）持有澳大利亚金融服务许可证（AFSL编号：387079）。保留所有权利。
本文件包含的信息仅适用于身处澳大利亚，且按《2001年公司法》第761G节的定义归类为批发客户的人士。向该标准以外的人士分发信息可能受到法律的限制，获得信息的人士应寻求咨询意见并遵守任何此种限制。
本文件包含的材料仅供参考，且不得解释为购买或销售金融产品的要约、招揽或建议。
本文件包含的信息属于一般性信息，并非个人财务产品建议。本文件中的任何建议仅为一般性建议，在编写时未考虑您的目标、财务状况或需要。在采纳任何信息之前，您需要根据您的目标、财务状况和需要考虑所提供的信息的适当性和相关财务产品的性质。在就财务产品做出投资决策之前，您应征求独立的财务建议并阅读相关披露声明或其他要约文件。
预测具有不确定性，不应过度依赖。 此信息仅反映Equities First Holdings (Australia) Pty Ltd在本资料发布时所持有的观点。
迪拜:
Equities First Holdings Hong Kong Ltd（迪拜国际金融中心代表处）（地址为Gate Precinct Building 4, 6th Floor, Office 7, Dubai International Financial Centre，商业许可证编号为CL7354）作为一家代表处接受迪拜金融服务管理局(“DFSA”)监管（DFSA公司参考编号：F008752）。保留所有权利。
本文件包含的信息属于一般性信息，从被视为建议的角度而言，本文件中的任何建议仅为一般性建议，在编写时未考虑您的目标、财务状况或需要，也未考虑金融产品是否适合您。
本文件包含的材料仅仅是为了提供信息，不得被解释为财务建议，包括购买或销售金融产品的要约、招揽性信息或建议。本文件包含的信息属于一般性信息，本文件中的任何建议仅为一般性建议，在编写时未考虑您的目标、财务状况或需要，也未考虑金融产品是否适合您。在采纳任何信息之前，您需要根据您的目标、财务状况和需要考虑所提供的信息的适当性和相关金融产品的性质。如果您不理解本文件的内容，您应咨询获授权的财务顾问。
本文件与某一金融产品有关，该金融产品不受DFSA任何形式的监管，也无需获得DFSA任何形式的批准。DFSA不负责审查或核实与本金融产品有关的任何文件。因此，DFSA未批准本文件或任何其他相关的文件，也未采取任何举措来核实本文件所载的信息，并且对其概不负责。
中国香港:
Equities First Holdings Hong Kong Limited根据《放债人条例》持有牌照（放债人许可证编号1659/2024），并根据《证券与期货条例》（“SFO”）（CE编号：BFJ407）从事证券交易业务（第一类牌照）。本文件未经香港证券及期货事务监察委员会审查。本文件不作为出售证券的要约或购买任何由Equities First Holdings Hong Kong Limited管理或提供的产品的招揽。本文件仅供SFO规定之专业投资者参考。本文件不针对此类要约或邀请将构成违法或禁止行为的个人或组织。
韩国:
上述内容仅适用于充分具备证券融资交易知识和经验的资深投资者、专业投资者或其他合格投资者。不适用于也不应由不符合标准的人士使用。
英国:
Equities First (London) Limited在英国获得金融行为监管局（FCA）的授权，并接受其监管。在英国，本文件仅分发并提供给《2000年金融服务与市场法》（金融促进）2005年法令（FPO）中第四部分第19 (5)条（投资专业人士）和第49 (2)条（高净值公司、非法人团体等）所述的相关人士。与本文所述相关联的任何投资活动仅适用于且仅与该类人士有关。不具备投资事宜专业经验或非FPO第49条适用人士，不得依赖本文件。本文件仅适用于符合《金融工具市场指令》规定的专业投资者。