특수 파이낸싱을 활용하여 영국의 데이터센터 붐에 올라타기

2024년 10월 15일

클라우드 컴퓨팅, 빅데이터 분석, 커넥티드 디바이스의 확산과 함께 생성형 AI 등 신기술의 등장으로 인한 투자 기회를 생각할 때 아마도 부동산이 바로 떠오르지는 않을 것이다. 하지만 Moody’s는 기술 발전에 힘입어 데이터 저장 및 처리에 대한 수요가 대폭 증가할 것이라는 점을 감안하여 향후 5년간 전 세계 데이터센터 용량이 두 배 증가할 것으로 추정하고 있다.^[1] 이를 위해서는 데이터센터 자체뿐만 아니라, 전력 소모량이 많은 시설을 지원하는 데 필요한 인프라를 구축하기 위해 더 많은 토지가 필요할 것이다.

향후 데이터센터 용량 급증은 일부 국가와 지역에서 집중될 것이다. 영국, 특히 그레이터런던이 그 중 하나가 될 가능성이 높다.

서유럽에서 가장 많은 데이터센터를 보유한 영국은 연간 약 46억 파운드의 매출을 창출하고 있으며,^[2] 전 세계를 연결하는 핵심 허브이다. 더군다나 현재 더블린과 독일의 데이터센터 허가는 높은 전력 소비량에 대한 우려 때문에 보류된 상황에서,^[3] 제조업 및 도시 창고 부동산 개발업체들은 영국이 이 지역 최고의 데이터센터 허브로서 입지를 넓힐 수 있는 기회를 활용하고 있다.

다른 유럽 국가의 정부와 달리 영국의 새 노동당 정부는 영국에서 데이터센터를 더 쉽게 건설하겠다고 약속했다.^[4] 9월에는 영국의 데이터센터를 ‘국가 중대 인프라’로 지정했다. 이는 2015년 우주/국방 부문이 국가 중대 인프라(CNI)로 지정된 이후 최초로 이루어진 지정이다. 영국 각지에서 데이터센터 프로젝트를 지연시킬 가능성이 있는 지방 의회의 반대를 극복하는 데 도움이 될 것으로 보인다.

따라서 지난 3년 동안 침체된 전반적인 부동산 시장과는 달리 영국에서는 데이터센터 부동산 거래가 호황을 누렸다.^[5]

마이크로소프트,^[6] 아마존^[7] 및 구글은^[8] 영국 각지에 수십억 달러를 투자하여 몇몇 대규모 데이터센터를 구축하고 있다.

전력 병목현상

현재 가장 큰 이슈는 전력 가용성이다. 평균적인 ChatGPT 쿼리를 처리하는 작업에는 구글 검색보다 거의 10배의 전력이 필요하다는 점을 고려할 때^[9] 데이터 관련 전력 수요는 폭발적으로 증가할 것이다.

모건스탠리 애널리스트들은 데이터센터의 총 전력 수요가 현재 1%에서 2035년 4%를 차지할 것으로 예상한다.^[10] 최근 영국의 내셔널그리드 최고경영자 John Pettigrew는 데이터센터의 전력 사용량이 향후 10년간 6배 증가할 것이라고 말하면서,^[11] 전력망이 점점 “제약을 받고” 있으며 “극적으로” 증가하는 수요에 대처할 역량이 있는 네트워크를 구축하려면 “과감한 조치”가 필요하다고 경고했다.

영국 데이터센터 용량의 80%가 런던과 그 인근에 집중되어 있고 클러스터는 슬라우, 더 시티, 도크랜드에 있다는 사실로 인해 이 문제는 더욱 심각해진다(그림 1 참조). 이는 데이터센터 운영자들이 지연시간, 즉 데이터가 한 지점에서 다른 지점으로 이동하는 데 걸리는 시간을 줄이기 위해 일반적으로 최대 고객으로부터 가까운 위치를 모색하기 때문이다.

그림 1: 영국 데이터센터 용량의 대부분은 런던에 집중되어 있음
영국 데이터센터 용량의 대부분을 차지하는 런던
임대 데이터센터의 전체 순 무정전 전원 공급장치(KW) 점유율(%)

영국 내 데이터센터 위치

출처: S&P Global Market Intelligence 451 Research

이미지 출처: https://www.spglobal.com/marketintelligence/en/news-insights/research/uk-election-how-do-politicians-solve-growing-datacenter-demand-problem

런던은 글로벌 금융중심지로 가장 잘 알려져 있지만, 클라우드 등 신기술의 도입과 관련하여 유럽에서 가장 기술적으로 앞선 커뮤니티 중 하나이며 소프트웨어, 사물인터넷(IoT), AI 개발 허브이기도 하다.

그런데 잉글랜드 북부와 스코틀랜드는 에너지 집약적 냉각 시스템의 필요성을 줄여주는 재생에너지원과 비교적 서늘한 기후를 갖추었기 때문에 지속가능한 대규모 데이터센터를 호스팅하기에 좋은 위치에 있다. 하지만, 데이터센터 개발업체들은 여전히 사용자들이 있는 영국 남부에 시설을 배치하고자 할 것이다. 더군다나 엣지 컴퓨팅에 의존하는 스마트 기기에 대한 수요가 증가함에 따라 도심이나 그 인근에서 소규모 엣지 데이터센터 수요가 점점 더 늘어날 가능성이 있다.

이는 공간이 제한적인 런던의 임대주에게 횡재로 이어질 수 있다. 자체 데이터센터를 소유 및 운영할 수 있도록 클라우드 공급업체, 은행, 통신사 등의 대기업에 토지를 매각 또는 임대하고 또한 코로케이션 시설의 확산에 따른 기회를 얻을 것이기 때문이다. 코로케이션 센터는 기본적으로 제3자에게 공간을 임대하여 자체 서버를 호스팅할 수 있게 해주는 데이터센터를 말한다. 일반적으로 네트워크 용량 및 전력, 그리고 냉각 장비에 대한 액세스를 제공한다.

데이터센터, 그리고 특히 코로케이션 시설은 유틸리티와 유사한 안정적 현금흐름과 높은 위험조정수익률 덕분에 최근 몇 년간 투자자들의 관심을 끌어왔다.^[12] 사모펀드 투자자들이 이러한 거래의 상당부분을 차지했다.

데이터센터에 기반한 다른 기회

영국의 데이터센터 경제가 성장함에 따라 부동산 외에도 네 가지 인접 분야, 즉 지속가능 에너지, 냉각 시스템, 건설 서비스, 컴퓨팅 장비의 수요를 견인할 가능성이 높다.^[13] 특히 첨단 기후 기술은 전력 병목현상을 극복하는 과정에 도움이 될 수 있다.

데이터센터 개발은 자본집약적 사업으로서 대규모 선행 투자를 필요로 한다. Moody’s에 따르면 “자금 확보 역량은 데이터센터를 얼마나 빠르고 효율적으로 확장할 수 있는지 좌우하는 중대 요소가 될 것이다.”^[14]

따라서 데이터센터 수요의 폭발적 증가를 활용하려면 다양한 공급원에서 자금조달을 해야 하며, 전통적인 은행 대출을 보완해줄 대안 자본의 공급원이 필요하다. 금리가 추가 하락 추세에 있을지 모르지만, 은행은 현재 환경에서 더 많은 리스크를 감수하는 것을 꺼리고 있기 때문이다.

데이터센터 관련 기회를 활용하고자 하는 투자자 입장에서, 자금 용도 제약이 없는 유연하고 비용효율적이며 안정적인 자본을 제공하는 증권기반 파이낸싱은 현 상황에서 매력적인 대안이 될 수 있다. 사모펀드, 부동산 자산 또는 관련 업계에 투자하든 간에 투자자는 EquitiesFirst의 파이낸싱을 통해 장기 보유 주식을 현금화하고 해당 섹터에 필요한 유연한 자본을 확보할 수 있다.

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[1] https://www.moodys.com/web/en/us/creditview/blog/data-centers-rapid-growth-brings-long-term-risks.html

[2] https://thelens.slaughterandmay.com/post/102jj5n/designating-uk-data-centres-as-critical-national-infrastructurea-new-era-of-gro#:~:text=The%20UK%20hosts%20the%20largest,key%20hub%20for%20connectivity%20worldwide.

[3] https://www.datacenterdynamics.com/en/opinions/data-center-capacity-demand-for-ai-cloud-and-digital-services-pioneers-uk-real-estate-market/

[4] https://www.datacenterknowledge.com/regulations/what-the-new-uk-government-means-for-the-country-s-data-center-sector

[5] https://www.datacenterdynamics.com/en/opinions/data-center-capacity-demand-for-ai-cloud-and-digital-services-pioneers-uk-real-estate-market/

[6] https://sg.news.yahoo.com/microsoft-eyeing-many-more-uk-151439794.html

[7] https://www.wsj.com/tech/ai/amazon-to-invest-10-5-billion-in-u-k-for-cloud-ai-infrastructure-62220fe7

[8] https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-01-18/google-to-invest-1-billion-in-new-uk-data-center-to-meet-demand

[9] https://www.goldmansachs.com/insights/articles/AI-poised-to-drive-160-increase-in-power-demand

[10] https://www.reuters.com/breakingviews/data-centre-boom-reveals-ai-hypes-physical-limits-2024-07-04/

[11] https://www.bbc.com/news/technology-68664182

[12] https://www.mckinsey.com/industries/technology-media-and-telecommunications/our-insights/investing-in-the-rising-data-center-economy

[13] https://www.mckinsey.com/industries/technology-media-and-telecommunications/our-insights/investing-in-the-rising-data-center-economy

[14] https://www.moodys.com/web/en/us/creditview/blog/data-centers-rapid-growth-brings-long-term-risks.html