العقار الياباني يثبت جدارته من جديد أمام أنظار الاستثمار العالمي
18 يوليو 2025
تنتشل اليابان نفسها من براثن الانكماش المستمر منذ سنوات، لتجد في العقارات ملاذاً ومستفيداً رئيسياً، حيث يتهافت المستثمرون على الأصول القادرة على تحقيق عوائد حقيقية مجزية.[1]
في عالمٍ تتملكه ريبة اللايقين، تعيد اليابان – التي ارتبط اسمها طويلًا بالنمو البطيء – ترسيخ مكانتها كأرضٍ تتصاعد فيها قيمة العقارات. الأسعار تتسلق القمم، ورؤوس الأموال العالمية تتدفق بغزارة، والأصول العقارية المعمرة تُطرح للبيع أخيراً.
عودة التضخم المعتدل تدفع بعوائد الأعمال وأسعار الأصول الحقيقية نحو الارتفاع.[2] وفي قلب هذا التحول تقبع طوكيو، حيث تجاوز متوسط تكلفة الشقة الجديدة 100 مليون ين ياباني (700 ألف دولار أمريكي) لعامين متتاليين.[3] فشهد الربع الأول من عام 2025 تربع طوكيو على قمة المدن العالمية في استقطاب الاستثمارات العقارية، متفوقةً على نيويورك ودالاس فورت وورث، بحصيلة صفقات بلغت 11 مليار دولار أمريكي.[4]
من السهل رسم أوجه الشبه مع فقاعة العقارات اليابانية في الثمانينيات. ففي تلك الحقبة، قيل إن مواقف سيارات طوكيو نافست عقارات مانهاتن، وقُدّرت قيمة أراضي القصر الإمبراطوري بما يتجاوز ولاية كاليفورنيا بأكملها.[5]
غير أن الرواية هذه المرة تختلف اختلافاً جذرياً.
لا تُحرّك سوق اليوم المضاربة أو الإفراط في الاقتراض، بل قوى أكثر رسوخاً: تدفقات رأس المال الأجنبي، تصفية الشركات لأصولها العقارية، الطلب المدفوع بالبنية التحتية، ازدهار السياحة، تزايد الهجرة، وارتفاع التضخم التدريجي.
إنها لحظة مواتية للمستثمرين القادرين على توظيف مراكزهم السهمية. فآليات التمويل المدعوم بالأسهم تفتح آفاقاً لتحرير السيولة مع صون فرص الأرباح المستقبلية. ويُشكّل العقار الياباني، مع ترقّب أن يتجاوز ارتفاع الدخل وقيمته تكاليف الاقتراض، مراجحةً مغريةً بحق.
المحافظة تفسح المجال لمتغيرات الزمن.
الشركات اليابانية – التي كانت تميل في الماضي إلى الاحتفاظ بأراضٍ بخسة الثمن تُوظف كضمانات – تتبنى اليوم “مقاربة الأصول المخففة” التي كانت حكراً على شركات الامتياز اليابانية. يُقدم مشغّلو السكك الحديدية، والمصنّعون، وغيرهم من مالكي الأراضي التقليديين، على بيع عقاراتهم غير الأساسية لتعزيز الإنتاجية وتمويل النمو في مجالات مثل البنية التحتية الرقمية، مما يجعل العقارات المتميزة متاحة للمرة الأولى منذ سنوات.[6]
تلقى هذا المشهد اهتماماً واسعاً من المستثمرين حول العالم. وتبرز شركات “بلاكستون” و”بي إيه جي” و”جاو كابيتال” كلاعبين رئيسيين يضخون استثماراتهم بقوة في العقارات اليابانية. وقد ضخ المستثمرون الأجانب ما يناهز 2.2 تريليون ين ياباني (14.5 مليار دولار أمريكي) في السوق العقاري المحلي العام المنصرم، مسجلين ارتفاعاً بنسبة 20% مقارنة بالعام الذي سبقه.[7] كما أن المؤسسات المالية والشركات التجارية اليابانية تدخل على الخط، بإطلاقها صناديق عقارية عملاقة تطمح لإدارة أصول تُقدر بمليارات الدولارات.[8]
أظهر القطاع العقاري التجاري صلابة لافتة. فنسبة إشغال المكاتب في طوكيو لا تزال تتصدر المستويات العالمية – متقدمةً بفارق كبير على كبريات المدن الأمريكية[9] – وهو ما يعزز ثبات تقييماتها. بات المستثمرون المؤسسيون ينظرون بشكل متزايد إلى سوق العقارات التجارية في اليابان كحصنٍ منيع نسبياً ضد تصحيحات ما بعد الجائحة التي شهدتها الأسواق الأخرى.
يتنامى الطلب على البنية التحتية أيضاً، مع تخطيط مراكز بيانات جديدة لدعم الذكاء الاصطناعي، والدفاع السيبراني، ومقاومة الكوارث الطبيعية.[10] بالتزامن مع ذلك، أسهم الارتفاع الكبير في السياحة الوافدة – مدفوعاً بظاهرة “سفر الانتقام” بعد الجائحة – في دفع أسعار الفنادق إلى مستويات قياسية في مدن اليابان الرئيسية، وأنعش شهية المستثمرين نحو الأصول الفندقية.[11]
تجذب هذه الفرصة اهتمام المستثمرين الأفراد أيضاً.
تتفرد اليابان بسياستها المتحررة تجاه ملكية العقارات للأجانب، في وقت تشدّد فيه دول ككندا وأستراليا قبضتها على هذا الملف. إذ لا تفرض اليابان أي ضرائب إضافية، أو رسوم، أو قيود على التملك على غير المقيمين، حتى بالنسبة للمنازل الثانوية أو العقارات الاستثمارية.[12]
تعمل التغيرات الديموغرافية بعيدة المدى أيضاً على إعادة تعريف ملامح الطلب. فقد شهدت اليابان العام الماضي نمواً في عدد سكانها الأجانب المقيمين، بلغ ضعف ما توقعته الحكومة، مسجلاً رقماً غير مسبوق وصل إلى 3.77 مليون نسمة. تتجه نسبة متنامية من هؤلاء الوافدين – والكثير منهم من الصين وجنوب وجنوب شرق آسيا – للاستقرار خارج طوكيو، الأمر الذي يرفد أسواق العمل ويُشعل فتيل الطلب على المساكن في المراكز الإقليمية. شهدت أوساكا تضاعف عدد سكانها الصينيين تقريباً على مدى العقد الماضي، وشهدت المدينة نشاطاً متنامياً من المشترين الأثرياء للمنازل منذ تفشي الجائحة – وهو نمط يتكرر في مدن يابانية رئيسية أخرى مع تصاعد الاهتمام الأجنبي بالعقارات الحضرية في اليابان.[13][14]
يتوقع معهد الأبحاث الياباني أن يتجاوز عدد المقيمين من أصول أجنبية 10% من إجمالي تعداد السكان في البلاد بحلول عقد الأربعينيات.[15] من شأن هذا التغير الديموغرافي – المقترن بانتعاش السياحة وإعادة إحياء المدن – أن يُوسّع آفاق سوق العقارات السكنية على المدى الطويل.
تُقدم هذه اللحظة لحاملي الأسهم فرصة فريدة لإعادة توزيع محافظهم بفعالية، دون التفريط في التواجد بالسوق. يُتيح التمويل بضمان الأسهم تحرير السيولة بمرونة وسرعة، ما يمكّن المستثمرين من استغلال الزخم الناشئ في سوق تدعمه أسس قوية من التضخم والإصلاح والطلب العالمي .وقد شهدت أسعار الأراضي في شتى أنحاء اليابان ارتفاعاً بنسبة 2.7% خلال عام 2025 – لتسجل بذلك أسرع وتيرة نمو منذ عام 2010، ومواصلةً لزياداتها للعام الرابع على التوالي.[16]
في خضم عالمٍ يعصف به اضطراب المخاطر الجيوسياسية، وتقلبات التضخم، وتشديد الخناق على حركة رؤوس الأموال، تُقدّم السوق العقارية اليابانية سلعةً باتت عزيزة المنال: سهولة الوصول، والشفافية، وإمكانات نمو مستدامة.
[1] https://www.reuters.com/markets/asia/morgan-stanley-raising-about-680-million-japan-real-estate-fund-sources-say-2025-04-03
[2] https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-06-26/tokyo-s-rising-rents-show-inflation-cycle-deepening-for-boj
[3] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[4] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Tokyo-beats-New-York-in-record-quarter-for-Japan-real-estate-investment
[5] https://www.wsj.com/world/china/chinese-residents-move-japan-311d8557
[6] https://asia.nikkei.com/Spotlight/The-Big-Story/Japan-Inc.-s-25-trillion-yen-opportunity-Cashing-in-on-real-estate
[7] https://asia.nikkei.com/Business/Business-deals/Hong-Kong-s-Gaw-Capital-to-buy-mall-in-upscale-Tokyo-district-for-1bn
[8] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Dai-ichi-Life-Marubeni-to-launch-2.8bn-Japan-property-fund
[9] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Location-is-key-in-Tokyo-office-market-s-bifurcated-recovery
[10] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Asia-fund-PAG-to-invest-7bn-in-Japan-real-estate-over-3-years
[11] https://www.hospitalityinvestor.com/asia-pacific/apac-hotels-defy-tariffs-woo-investors
[12] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
[13] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Chinese-residents-in-Osaka-double-over-decade-buying-homes
[14] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Chinese-in-Japan/Chain-of-Chinese-migration-for-education-thrives-in-Japan
[15] https://asia.nikkei.com/Spotlight/Japan-immigration/Japan-s-growing-foreign-workforce-offers-succession-lifeline
[16] https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Price-of-land-in-Japan-rises-2.7-as-tourism-drives-values
إخلاء مسؤولية
أعدت هذه الوثيقة خصيصاً للمستثمرين المعتمدين أو المستثمرين المتطورين ماليًّا أو المستثمرين المحترفين أو المستثمرين المؤهلين، على النحو الذي يقتضيه القانون أو غيره، وهي ليست موجهة للأشخاص الذين لا يستوفون المتطلبات ذات الصلة وينبغي عدم استخدامها من أجلهم. يستخدم محتوى هذه الوثيقة لأغراض إعلامية فقط ويغلب عليه الطابع العام ولا يلبي أي غاية محددة أو حاجة مالية معينة. تخص وجهات النظر والآراء الواردة في هذه الوثيقة أطرافًا ثالثة ولا تعكس بالضرورة وجهات نظر شركة “إيكويتيز فيرست” أو آراءها. لم تفحص شركة “إيكويتيز فيرست” المعلومات الواردة في هذه الوثيقة أو لم تتحقق منها بشكل مستقل، ولا تقدم أي تعهد بمدى دقتها أو اكتمالها. تخضع الآراء والمعلومات الواردة في هذه الوثيقة للتغيير من دون إشعار. لا يمثل محتوى الوثيقة عرضًا لبيع (أو طلب عرض شراء) أي أوراق مالية أو استثمارات أو منتجات مالية (يشار إليها باسم “العرض”). يجب تقديم أي عرض مماثل لذلك فقط من خلال عرض ذي صلة أو وثائق أخرى تحدد شروطه وأحكامه المادية. لا يشكل أي محتوى وارد في هذه الوثيقة توصية أو طلبًا أو دعوة أو إغراء أو ترويجًا أو عرضًا لشراء أو بيع أي منتج استثماري من شركة “إيكويتيز فيرست” أو “إيكويتيز فيرست هولدينجز المحدودة” أو الشركات التابعة لها (يشار إليها مجتمعة باسم “إيكويتيز فيرست”)، ولا يجوز تفسير هذه الوثيقة بأي شكل من الأشكال على أنها مشورة استثمارية أو قانونية أو ضريبية أو توصية أو مرجع أو إقرار مقدم من شركة “إيكويتيز فيرست”. وعليك طلب المشورة المالية المستقلة قبل اتخاذ أي قرار استثماري بشأن منتج مالي معين.
تحتفظ هذه الوثيقة بحقوق الملكية الفكرية لشركة “إيكويتيز فيرست” في الولايات المتحدة ودول أخرى، ويشمل ذلك على سبيل المثال لا الحصر، الشعارات الخاصة بها وغيرها من العلامات التجارية وعلامات الخدمة المسجلة وغير المسجلة. تحتفظ الشركة بجميع الحقوق المتعلقة بملكيتها الفكرية الواردة في هذه الوثيقة. ينبغي لمستلمي هذه الوثيقة عدم توزيعها أو نشرها أو إعادة إنتاجها أو إتاحتها كليًّا أو جزئيًّا بأي شكل من الأشكال لأي شخص آخر، لا سيما الأشخاص في دولة قد يؤدي توزيع هذه الوثيقة فيها إلى خرق أي شرط قانوني أو تنظيمي.
لا تقدم شركة “إيكويتيز فيرست” أي تعهد أو ضمان فيما يتعلق بهذه الوثيقة، وتخلي مسؤوليتها صراحة عن أي ضمان ضمني بموجب القانون. وعليه تقر بأن شركة “إيكويتيز فيرست” ليست مسؤولة تحت أي ظرف من الظروف عن أي أضرار مباشرة أو غير مباشرة أو خاصة أو تبعية أو عرضية أو عقابية أيًّا كان نوعها، منها على سبيل المثال لا الحصر، أي أرباح مفقودة أو فرص ضائعة، حتى إذا تم إخطار الشركة بإمكانية وقوع مثل هذه الأضرار.
تدلي شركة “إيكويتيز فيرست” بالتصريحات الإضافية الآتية التي قد تطبق في دول الاختصاص القضائي المذكورة:
دبي: تخضع شركة “إيكويتيز فيرست هونج كونج المحدودة” (التي يشار إليها باسم “المكتب التمثيلي بمركز دبي المالي العالمي”) الكائنة في مبنى حي البوابة 4، الطابق 6، المكتب 7، مركز دبي المالي العالمي (التي تحمل ترخيصًا تجاريًّا رقم CL7354) للوائح سلطة دبي للخدمات المالية بصفتها مكتبًّا تمثيليًّا (رقم مرجع الشركة لدى سلطة دبي للخدمات المالية:F008752 ). جميع الحقوق محفوظة.
تعد المعلومات الواردة في هذه الوثيقة عامة بطبيعتها، وإذا نُظر إليها على أنها مشورة، فإن أي مشورة واردة هنا عامة وقد تم إعدادها من دون النظر إلى أهدافك أو وضعك المالي أو ملاءمة منتجاتك المالية أو احتياجاتك.
تُستخدم المواد الواردة في هذه الوثيقة لأغراض معلوماتية فقط وينبغي عدم تفسيرها على أنها مشورة مالية أو عرض أو طلب أو توصية لشراء منتجات مالية أو بيعها. تعد المعلومات الواردة في هذه الوثيقة عامة بطبيعتها، وأي مشورة واردة هنا هي عامة وقد تم إعدادها من دون النظر إلى أهدافك أو وضعك المالي أو ملاءمة منتجاتك المالية أو احتياجاتك. لذا قبل استخدام أي من هذه المعلومات، يجب أن تفكر في مدى ملاءمتها لأهدافك ووضعك المالي واحتياجاتك وطبيعة المنتج المالي ذي الصلة. يمكنك استشارة مستشار مالي معتمد إذا لم تكن بعض محتويات هذه الوثيقة واضحة بالنسبة إليك.
تختص هذه الوثيقة بمنتج مالي لا يخضع لأي شكل من أشكال التنظيم أو الاعتماد الخاص بسلطة دبي للخدمات المالية. لا تتحمل سلطة دبي للخدمات المالية أي مسؤولية عن مراجعة أي وثائق تتعلق بهذا المنتج المالي أو التحقق منها. وعليه، لم تعتمد سلطة دبي للخدمات المالية هذه الوثيقة أو أي وثائق أخرى مرتبطة بها ولم تتخذ أي خطوات للتحقق من المعلومات الواردة فيها، ولا تتحمل أي مسؤولية ناجمة عنها.
أستراليا: تحمل شركة “إيكويتيز فيرست هولدينجز (أستراليا) ذات المسؤولية المحدودة” (رقم الشركة في أستراليا: 399 644 142) ترخيصًا لمزاولة الخدمات المالية في أستراليا (رقم الترخيص: 387079). جميع الحقوق محفوظة.
توجه المعلومات الواردة في هذه الوثيقة للأشخاص في أستراليا فقط المصنفين بأنهم عملاء في قطاع التجارة بالجملة على النحو المحدد في القسم 761G من قانون الشركات لعام 2001. قد يُقيد توزيع المعلومات على الأشخاص الذين لا تنطبق عليهم هذه المعايير بموجب القانون، ويجب على الأشخاص الذين يمتلكونها طلب المشورة ومراعاة أي قيود تتعلق بها.
تستخدم المواد الواردة في هذه الوثيقة لأغراض معلوماتية فقط وينبغي عدم تفسيرها على أنها عرض أو طلب أو توصية لشراء منتجات مالية أو بيعها.
تُعد المعلومات الواردة في هذه الوثيقة عامة بطبيعتها وليست مشورة شخصية بشأن المنتجات المالية. أي مشورة واردة في الوثيقة هي عامة فقط وقد تم إعدادها من دون النظر إلى أهدافك أو وضعك المالي أو احتياجاتك. لذا قبل استخدام أي من هذه المعلومات، يجب أن تفكر في مدى ملاءمتها لأهدافك ووضعك المالي واحتياجاتك وطبيعة المنتج المالي ذي الصلة. عليك طلب المشورة المالية المستقلة وقراءة بيانات الإفصاح ذات الصلة أو وثائق العرض الأخرى قبل اتخاذ أي قرار استثماري بشأن منتج مالي معين.
هونغ كونغ: تمتلك شركة “إيكويتيز فيرست هولدينجز هونج كونج المحدودة” ترخيصًا من النوع 1 من لجنة هونغ كونغ للأوراق المالية والعقود الآجلة، وهي مرخصة في هونغ كونغ بموجب قانون مقرضي الأموال (ترخيص مقرض الأموال رقم 2024/1659). لم تراجع لجنة هونغ كونغ للأوراق المالية والعقود الآجلة هذه الوثيقة. لا تمثل هذه الوثيقة عرضًا لبيع أوراق مالية أو طلبًا لشراء أي منتج تديره أو تقدمه شركة “إيكويتيز فيرست هولدينجز هونج كونج المحدودة”، لكنها موجهة للمستثمرين المحترفين لا للأفراد أو المؤسسات التي تكون هذه العروض أو الدعوات غير قانونية أو محظورة بالنسبة إليهم.
كوريا: توجه هذه الوثيقة فقط للمستهلكين الماليين المحترفين أو المستثمرين المحترفين أو المستثمرين المؤهلين الذين يتسلحون بالمعرفة ويتمتعون بالخبرة الكافية للدخول في معاملات تمويل الأوراق المالية، وهي غير مخصصة للأشخاص الذين لا يستوفون هذه المعايير وينبغي عدم استخدامهم إياها.
المملكة المتحدة: “إيكويتيز فيرست (لندن) المحدودة” هي شركة مرخصة وتخضع لرقابة هيئة الإدارة المالية البريطانية (FCA) في المملكة المتحدة. توزع هذه الوثيقة في المملكة المتحدة وتتاح فقط لفئات الأشخاص المذكورين في المادة 19 (5) (محترفي الاستثمار) والمادة 49 (2) (الشركات ذات الأرصدة المالية الضخمة وجمعيات الأفراد وغيرها) من الجزء الرابع من مرسوم الترويج المالي (FPO) لعام 2005 التابع لقانون الخدمات والأسواق المالية لعام 2000، وأي نشاط استثماري يتعلق بهذا العرض متاح فقط لهؤلاء الأشخاص، ولا يشارك فيه سواهم. يجب على الأشخاص الذين ليست لديهم خبرة مهنية في أمور الاستثمار أو من لا تنطبق عليهم المادة 49 من مرسوم الترويج المالي عدم الاعتماد على هذه الوثيقة؛ لأنها أعدت فقط للأشخاص المؤهلين بوصفهم مستثمرين محترفين بموجب توجيه الأسواق في الأدوات المالية (MiFID) وهي متاحة لهم.© حقوق الطبع والنشر لعام 2024 محفوظة لصالح شركة إيكويتيز فيرست هولدينجز هونج كونج المحدودة. جميع الحقوق محفوظة.
