2026 年 8 月 11 日
在新的資本利得稅制度下，長期投資者可能傾向投資股票多於房地產
這是澳洲近幾十年來最為全面的投資稅改革。 澳洲推行新的資本利得稅（CGT）制度，這將徹底改變長期投資者的預期。
50% 的資本利得稅折扣將被取消，取而代之的是以通脹為基礎的資本利得稅制度，最低稅率為 30%。 針對出租物業的負扣稅政策亦即將終結。受惠於該政策，業主可利用扣除利息成本和支出費用後產生的淨租金虧損，減少應繳納的稅費。[1]
這些變化將導致投資物業的總持有成本上升，市場上亦已有人預計，澳洲持續 30 年的房地產超級週期即將結束。[2]
這對澳洲股市意味著甚麼？
澳洲人應持有更多股票的原因
取消資本利得稅折扣適用於所有資產類別。 出售長期持有的股票的代價亦會變得更高。 但相較於房地產，股票的表現可能會更好。[3]
由於有關大多數住宅物業買賣的負扣稅政策被取消（儘管可以用來抵銷未來收入或資本利得稅款），投資者現在須繳納更多稅費，這將影響其年度現金流。
同時，股票持份者或許仍可根據自身情況，享有稅收抵免和其他扣除優惠。
除了稅務影響之外，股票更加吸引，還有一些關鍵原因：
- 流動資金。 上市股票的買賣速度，就其性質而言，比獨立屋或大廈單位快得多。
- 交易費用。 房地產投資的進出成本可能相當高，約為物業價值的 5% 至 10%（主要由州印花稅、法律費用以及出售時 2% 至 2.5% 的地產經紀人佣金構成）。 隨著商業和勞動力成本不斷上漲，物業轉讓法律人員和律師也提高了收費標準。[4]
- 營運成本。 投資物業可能面臨高昂的維護和管理成本，而且這些成本還會隨著通脹而上升。 新規例出台後，投資者從稅單中扣除這些成本的能力受限。
- 多元化。 股票投資組合有助分散風險，投資者可以結合全球大趨勢（人工智能、能源韌性、供應鏈多元化、地緣政治和能源轉型）建立倉位，而澳洲房地產投資組合則嚴重依賴當地經濟的興衰。 按揭貸款利率上升，生活成本壓力龐大，導致澳洲住宅物業市場前景黯淡。[5]
當然，房地產仍有優勢。 按揭貸款可以放大收益，樓價波幅比股票低，而且結構性供應短缺從長遠來看有利。 自住業主亦將繼續享受主要住宅的稅務優惠。
簡而言之，曾經購買兩房單位作為財富累積工具的投資者可能會發現，投資股票可能同樣有效，甚至更好— 流動性更佳、營運成本更低，回報或更高。
對比股票貸款與房屋加按貸款
對於股票和物業的長期投資者而言，在新的資本利得稅制度下出售資產將增加稅費，這可能使之更傾向以持有資產來融資。 房屋加按貸款為業主提供獲得額外流動資金的穩妥途徑。 股票亦可用作籌集資金的基礎。
以長期股權為基礎借貸，這是澳洲投資者獲得所需流動資金的另類方式——為企業融資、購買物業、在其他地方再投資，或只是管理現金流。 股票融資還可能附帶極為吸引的利率，例如來自 EquitiesFirst 的融資。
同時，房屋加按貸款涉及高額的法律和評估費用，借款人可能還需要購買保險。 這個過程要慢得多，而且借款人若無法繼續供款，物業可能被收回。
更甚的是，當中還未包括持續維護成本。
股票勝過物業？
長期投資決策當然很複雜，對任何個人而言，最佳方法取決於多種因素和個人情況。 但澳洲資本利得稅制度的改革，顯然將改變澳洲投資者的處境。
[1] https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf
[2] https://www.australianconveyancer.com.au/article/the-days-of-property-super-cycle-could-be-over/
[3] https://www.livewiremarkets.com/wires/property-or-shares-how-the-new-cgt-and-negative-gearing-changes-have-transformed-the-investing-landscape
[4] https://www.linkedin.com/posts/steven-tropoulos-5822512a_housing-affordability-and-transaction-costs-activity-7326362105308164097-auj_/
[5] https://www.reuters.com/world/asia-pacific/aussie-home-prices-set-weakest-growth-four-years-rates-bite-2026-06-04/
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