호주의 세제 개편 이후 주식 수익률이 부동산 수익률을 앞지를까?

2026년 8월 11일

장기투자자 입장에서, 새로운 자본이득세 제도로 인해 투자 부동산보다 주식 쪽으로 투자 방향이 바뀔 수 있음

이는 한 세대 동안 이루어진 호주 투자 세제 개편 중 가장 대대적인 것이다. 호주는 장기투자자의 기대를 근본적으로 바꿀 새로운 자본이득세(CGT) 제도를 도입했다.

50%의 자본이득세 감면 혜택은 폐지되고, 최소 세율 30%가 적용되는 인플레이션 기반 자본이득세 제도로 대체된다. 이자 비용 및 경비 차감 후 임대 순손실을 상계하여 세금 부담을 줄여주던, 임대 부동산에 대한 네거티브 기어링(negative gearing) 혜택도 사라진다.[1]

이러한 변화로 인해 투자 부동산 보유에 따른 총 비용이 증가할 것이며, 30년 간 이어진 호주 부동산 슈퍼사이클이 끝날 것이라는 전망이 이미 나오고 있다.[2]

이는 호주 주식시장에 어떤 영향을 미칠까?

호주인들이 더 많은 주식을 보유해야 하는 이유

자본이득세 감면 혜택 폐지는 모든 자산군에 적용된다. 장기 보유 주식을 매도할 때도 더 많은 비용이 들 것이다. 하지만 부동산에 비해 주식이 더 나을 수 있다.[3]

대부분의 주거용부동산 구매에 대한 네거티브 기어링이 폐지됨에 따라(이를 향후 소득 또는 자본이득세의 상쇄 목적으로 활용할 수는 있음) 부동산 투자자는 이제 더 높은 세금을 부담해야 하며, 이는 그들의 연간 현금흐름에 영향을 미칠 것이다.

한편, 주주들은 개인 상황에 따라 프랭킹 크레딧(franking credits) 및 기타 공제 혜택을 여전히 누릴 수 있다. 

세금 영향 외에도 주식이 더 매력적으로 보이는 몇몇 핵심 이유가 있다:

  1. 유동성. 상장 주식은 그 특성상 주택이나 아파트보다 훨씬 빠르게 매매할 수 있다.
  2. 거래비용. 부동산 투자의 진입 또는 회수 비용은 부동산 가격의 약 5%~10%이므로 상당히 클 수 있다(주정부 인지세, 법률 수수료, 그리고 매각 시 2%~2.5%의 부동산 중개 수수료 포함). 또한, 부동산 양도 대리인과 변호사들도 사업비 및 인건비 증가를 감당하기 위해 수수료를 인상했다.[4]
  3. 운영 비용. 투자 부동산에는 막대한 유지보수 및 관리 비용이 따를 수 있으며, 이는 인플레이션에 따라 증가한다. 새로운 규정은 투자자가 이러한 비용을 세금에서 공제할 수 있는 범위를 제한하게 된다.
  4. 분산투자. 주식 포트폴리오는 리스크를 분산하고 인공지능, 에너지 회복탄력성, 공급망 다각화, 지정학적 요인, 에너지 전환 등의 글로벌 메가트렌드에 노출될 기회를 제공하는 반면, 호주 부동산 포트폴리오는 지역 경제의 상황에 따라 크게 좌우된다. 모기지 금리 상승과 생활비 부담 증가로 인해 호주 주거용부동산 전망이 어두워지고 있다.[5]

물론 부동산에는 여전히 장점이 있다. 주택담보대출을 통해 수익률을 확대할 수 있고, 주택 가격은 주식에 비해 변동성이 적으며, 구조적 공급 부족은 장기적 관점에서 긍정적 요인으로 작용한다. 자가 거주자도 자신의 주 거주지에 대한 세제 혜택을 계속 누릴 수 있다.

하지만 간단히 설명하자면, 한때 자산 축적 수단으로 투 베드룸 아파트를 매입했던 투자자라면, 유동성 확보가 용이하고 운영 비용이 비교적 낮으며 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 주식 투자가 부동산 투자만큼 좋을 수 있음을 깨닫게 될 것이다.

주식 담보 대출 vs 주택 담보 대출

주식과 부동산 모두에 투자 중인 장기투자자에게는, 새로운 자본이득세 제도 하에서 매도 시 세금 부담의 증가로 인해, 보유 자산을 담보로 자금을 차입하는 방식의 매력이 높아질 것으로 보인다. 주택 담보 대출은 부동산 소유주가 추가 유동성을 확실하게 확보할 수 있는 수단을 제공한다. 주식도 자금 조달을 위한 담보로 활용될 수 있다.

장기 보유 주식을 담보로 대출을 받음으로써, 호주 투자자들은 사업 자금 조달, 부동산 매입, 다른 자산에 대한 재투자, 또는 단순히 현금흐름 관리를 위해 필요한 유동성을 확보할 대안을 가지게 된다. EquitiesFirst 등을 통한 주식 담보 파이낸싱은 금리도 매력적일 수 있다.

반면 주택 담보 대출의 경우 높은 법률 수수료와 감정평가 수수료가 발생하며, 차주가 보험에 가입해야 하는 경우도 있다. 절차도 훨씬 더 느리며, 차주가 상환 일정을 준수하지 못할 경우 부동산 자체가 압류될 리스크도 있다.

게다가 이에 수반되는 지속적 유지관리 비용은 고려하지도 않은 것이다.

부동산보다 주식?

물론 장기 투자 결정은 복잡하며, 개인에게 가장 적합한 접근방식은 다양한 요인과 개인 상황에 따라 달라진다. 하지만 호주의 자본이득세 제도 변경이 호주 투자자에게 새로운 변수를 안겨줄 것이라는 점은 이미 분명하다.

[1] https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf

[2] https://www.australianconveyancer.com.au/article/the-days-of-property-super-cycle-could-be-over/

[3] https://www.livewiremarkets.com/wires/property-or-shares-how-the-new-cgt-and-negative-gearing-changes-have-transformed-the-investing-landscape

[4] https://www.linkedin.com/posts/steven-tropoulos-5822512a_housing-affordability-and-transaction-costs-activity-7326362105308164097-auj_/

[5] https://www.reuters.com/world/asia-pacific/aussie-home-prices-set-weakest-growth-four-years-rates-bite-2026-06-04/

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