11 أغسطس 2026
بالنسبة للمستثمرين طويلَي الأجل، قد ترجح منظومة ضريبة الأرباح الرأسمالية الجديدة كفة الأسهم على حساب العقارات الاستثمارية.
إنها الإصلاحات الأكثر شمولاً في تاريخ الضرائب الاستثمارية في أستراليا منذ جيل كامل؛ إذ اعتمدت أستراليا منظومة جديدة لضريبة الأرباح الرأسمالية، من شأنها أن تحدث تحولاً جذرياً في تطلعات المستثمرين طويلَي الأجل.
تتجه أستراليا إلى إلغاء خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية البالغ 50%، للتحول نحو منظومة ضريبية قائمة على التضخم بحد أدنى يبلغ 30%. كما يطال الإلغاء آلية «الترجيح السلبي» على العقارات المؤجرة، والتي كانت تسهم في تخفيف العبء الضريبي عبر خصم صافي الخسائر الإيجارية بعد حساب الفوائد والنفقات.[1]
من شأن هذه التغيرات أن ترفع التكلفة الإجمالية لملكية العقارات الاستثمارية، وهو ما أدى بالفعل إلى تصاعد التكهنات بنهاية «الدورة العقارية الفائقة» التي امتدت في أستراليا على مدى ثلاثين عاماً.[2]
كيف ينعكس هذا التحول على المشهد الاستثماري للأسهم الأسترالية؟
لماذا ينبغي على الأستراليين الاكتتاب بشكل أكبر في سوق الأسهم؟
لا يقتصر إلغاء خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية على فئة بعينها، بل ينسحب على جميع فئات الأصول؛ إذ سيمتد هذا الارتفاع في التكلفة إلى عمليات التخارج من الحصص الأسهمية طويلة الأجل أيضاً. غير أن الأسهم، وبالمقارنة مع العقارات، تظل الأقدر على الصمود والخروج بوضعٍ أفضل.[3]
ومع إنهاء العمل بآلية «الترجيح السلبي» في معظم صفقات العقارات السكنية—وإن ظل استخدامها ممكناً لمقاصة الضرائب مقابل الدخل المستقبلي أو الأرباح الرأسمالية—بات على المستثمرين العقاريين تحمُّل فاتورة ضريبية أثقل، وهو ما سينعكس مباشرةً على تدفقاتهم النقدية السنوية.
وفي المقابل، قد يظل بمقدور حملة الأسهم الاستفادة من «ائتمانات الخصم الضريبي» (Franking Credits) والإعفاءات الأخرى، تبعاً لظروفهم المالية الفردية.
وبعيداً عن التبعات الضريبية، ثمة أسباب جوهرية تجعل الأسهم خياراً أكثر جاذبية:
1. السيولة: بطبيعتها، تمتاز الأسهم المدرجة بمرونة عالية تتيح بيعها وشراءها بسرعة تفوق بكثير ما يتطلبه تداول البيوت أو الشقق السكنية.
2. تكاليف المعاملات: قد تصل تكاليف الدخول إلى الاستثمار العقاري أو التخارج منه إلى مبالغ طائلة، تتراوح تقريباً بين 5% و10% من قيمة العقار (تتوزع على رسوم دمغ الولايات، والأتعاب القانونية، وعمولات الوكلاء العقاريين التي تتراوح بين 2% و2.5% عند البيع). يرافق ذلك اتجاهُ الخبراء والمحامين المختصين بنقل الملكية إلى زيادة أتعابهم لمواجهة تصاعد التكاليف التشغيلية ومستحقات العمالة.[4]
3. تكاليف التشغيل والصيانة: تنطوي ملكية العقار الاستثماري على أعباء تشغيلية واستنزاف مستمر للسيولة جراء أجور الصيانة والإدارة الباهظة التي ينفخ فيها التضخم باستمرار؛ ولن تزيد القواعد الجديدة الأمر إلا صعوبة بتضييق الخناق على صلاحية المستثمر في خصم هذه التكاليف من التزاماته الضريبية.
4. تنويع الاستثمارات: تمنح المحافظ الأسهمية أفقاً واسعاً لإدارة المخاطر والارتباط بالاتجاهات العالمية الكبرى—مثل الذكاء الاصطناعي، واستدامة الطاقة، وتنويع سلاسل الإمداد، والتحولات الجيوسياسية، والانتقال في مجال الطاقة—بينما تظل المحافظ العقارية الأسترالية رهينة لتقلبات الاقتصاد المحلي ومساراته. وفي ظل ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري وضغوط تكاليف المعيشة، تتلبد الآفاق المستقبلية للعقارات السكنية في أستراليا بالغيوم.[5]
على أن العقار لا يفقد بريقه بالكامل؛ فقروض الرهن العقاري كفيلة بمضاعفة العوائد، كما أن أسعار المنازل أقل تقلباً مقارنة بالأسهم، ناهيك عن أن النقص الهيكلي في المعروض يشكل دعامة متينة للقطاع على المدى الطويل. يُضاف إلى ذلك استمرار المالكين الشاغلين لعقاراتهم في التمتع بالمزايا الضريبية الممنوحة لمنازلهم الرئيسية.
وباختصار شديد، فإن المستثمر الذي كان يرى في شراء شقة من غرفتي نوم وسيلة لبناء الثروة، قد يكتشف اليوم أن الاستثمار في الأسهم يضاهي ذلك خياراً، بل قد يفوقه امتيازاً؛ لما يتيحه من سهولةٍ في الوصول إلى السيولة، وتكاليف تشغيلية أدنى، فضلاً عن احتمالية تحقيق عوائد أعلى.
القروض بضمان الأسهم مقابل القروض بضمان الملكية العقارية
بالنسبة للمستثمرين طويلَي الأجل في قطاعَي الأسهم والعقارات، من المرجح أن يؤدي ارتفاع التكلفة الضريبية الناجم عن البيع في ظل نظام ضريبة الأرباح الرأسمالية الجديد إلى تعزيز جاذبية الاقتراض بضمان الأصول. وتوفر القروض المضمونة بالملكية العقارية مساراً راسخاً للحصول على سيولة إضافية لمالكي العقارات، كما يمكن، في المقابل، استخدام الأسهم كضمانات لجمع الأموال والتمويل.
ومن خلال الاقتراض بضمان المحافظ الأسهمية طويلة الأجل، يظفر المستثمرون الأستراليون ببديلٍ فعال للحصول على السيولة التي يحتاجونها—سواء لتأسيس مشروع، أو اقتناء عقار، أو إعادة الاستثمار في مجالات أخرى، أو حتى لإدارة تدفقاتهم النقدية. كما يمتاز التمويل بضمان الأسهم بمعدلات فائدة جاذبة، مثل تلك التي تقدمها شركة "إكويتيز فيرست".
وفي المقابل، تنطوي القروض المضمونة بالملكية العقارية على أتعاب قانونية ورسوم تقييم باهظة، فضلاً عن إمكانية إلزام المقترضين باستصدار وثائق تأمين. يُضاف إلى ذلك أن إجراءاتها تتسم ببطءٍ شديد، مع وضع العقار ذاته تحت طائلة الحجز والبيع الجبري في حال تعثر المقترضين عن سداد الأقساط.
هذا دون الاحتسابِ لِما يستنزفه العقارُ من مصاريف صيانةٍ دورية ومستمرة.
الأسهم أم العقار: أيهما يرجّح كفة الاستثمار؟
وبطبيعة الحال، تتسم القرارات الاستثمارية طويلة الأجل بالتعقيد، ويظل النهج الأمثل لكل فرد رهناً بتضافر عوامل ومُعطيات شخصية متباينة. غير أن الثابت جلياً أن التعديلات الطارئة على نظام ضريبة الأرباح الرأسمالية في أستراليا قد أعادت ترتيب الأوراق وغيرت معادلة الاستثمار برمتها.
[1] https://budget.gov.au/content/factsheets/download/tax-explainers-negative-gearing-capital-gains-tax.pdf
[2] https://www.australianconveyancer.com.au/article/the-days-of-property-super-cycle-could-be-over/
[3] https://www.livewiremarkets.com/wires/property-or-shares-how-the-new-cgt-and-negative-gearing-changes-have-transformed-the-investing-landscape
[4] https://www.linkedin.com/posts/steven-tropoulos-5822512a_housing-affordability-and-transaction-costs-activity-7326362105308164097-auj_/
[5] https://www.reuters.com/world/asia-pacific/aussie-home-prices-set-weakest-growth-four-years-rates-bite-2026-06-04/
إخلاء مسؤولية
أعدت هذه الوثيقة خصيصاً للمستثمرين المعتمدين أو المستثمرين المتطورين ماليًّا أو المستثمرين المحترفين أو المستثمرين المؤهلين، على النحو الذي يقتضيه القانون أو غيره، وهي ليست موجهة للأشخاص الذين لا يستوفون المتطلبات ذات الصلة وينبغي عدم استخدامها من أجلهم. يستخدم محتوى هذه الوثيقة لأغراض إعلامية فقط ويغلب عليه الطابع العام ولا يلبي أي غاية محددة أو حاجة مالية معينة. تخص وجهات النظر والآراء الواردة في هذه الوثيقة أطرافًا ثالثة ولا تعكس بالضرورة وجهات نظر شركة “إيكويتيز فيرست” أو آراءها. لم تفحص شركة “إيكويتيز فيرست” المعلومات الواردة في هذه الوثيقة أو لم تتحقق منها بشكل مستقل، ولا تقدم أي تعهد بمدى دقتها أو اكتمالها. تخضع الآراء والمعلومات الواردة في هذه الوثيقة للتغيير من دون إشعار. لا يمثل محتوى الوثيقة عرضًا لبيع (أو طلب عرض شراء) أي أوراق مالية أو استثمارات أو منتجات مالية (يشار إليها باسم “العرض”). يجب تقديم أي عرض مماثل لذلك فقط من خلال عرض ذي صلة أو وثائق أخرى تحدد شروطه وأحكامه المادية. لا يشكل أي محتوى وارد في هذه الوثيقة توصية أو طلبًا أو دعوة أو إغراء أو ترويجًا أو عرضًا لشراء أو بيع أي منتج استثماري من شركة “إيكويتيز فيرست” أو “إيكويتيز فيرست هولدينجز المحدودة” أو الشركات التابعة لها (يشار إليها مجتمعة باسم “إيكويتيز فيرست”)، ولا يجوز تفسير هذه الوثيقة بأي شكل من الأشكال على أنها مشورة استثمارية أو قانونية أو ضريبية أو توصية أو مرجع أو إقرار مقدم من شركة “إيكويتيز فيرست”. وعليك طلب المشورة المالية المستقلة قبل اتخاذ أي قرار استثماري بشأن منتج مالي معين.
تحتفظ هذه الوثيقة بحقوق الملكية الفكرية لشركة “إيكويتيز فيرست” في الولايات المتحدة ودول أخرى، ويشمل ذلك على سبيل المثال لا الحصر، الشعارات الخاصة بها وغيرها من العلامات التجارية وعلامات الخدمة المسجلة وغير المسجلة. تحتفظ الشركة بجميع الحقوق المتعلقة بملكيتها الفكرية الواردة في هذه الوثيقة. ينبغي لمستلمي هذه الوثيقة عدم توزيعها أو نشرها أو إعادة إنتاجها أو إتاحتها كليًّا أو جزئيًّا بأي شكل من الأشكال لأي شخص آخر، لا سيما الأشخاص في دولة قد يؤدي توزيع هذه الوثيقة فيها إلى خرق أي شرط قانوني أو تنظيمي.
لا تقدم شركة “إيكويتيز فيرست” أي تعهد أو ضمان فيما يتعلق بهذه الوثيقة، وتخلي مسؤوليتها صراحة عن أي ضمان ضمني بموجب القانون. وعليه تقر بأن شركة “إيكويتيز فيرست” ليست مسؤولة تحت أي ظرف من الظروف عن أي أضرار مباشرة أو غير مباشرة أو خاصة أو تبعية أو عرضية أو عقابية أيًّا كان نوعها، منها على سبيل المثال لا الحصر، أي أرباح مفقودة أو فرص ضائعة، حتى إذا تم إخطار الشركة بإمكانية وقوع مثل هذه الأضرار.
تدلي شركة “إيكويتيز فيرست” بالتصريحات الإضافية الآتية التي قد تطبق في دول الاختصاص القضائي المذكورة:
دبي: تخضع شركة “إيكويتيز فيرست هونج كونج المحدودة” (التي يشار إليها باسم “المكتب التمثيلي بمركز دبي المالي العالمي”) الكائنة في مبنى حي البوابة 4، الطابق 6، المكتب 7، مركز دبي المالي العالمي (التي تحمل ترخيصًا تجاريًّا رقم CL7354) للوائح سلطة دبي للخدمات المالية بصفتها مكتبًّا تمثيليًّا (رقم مرجع الشركة لدى سلطة دبي للخدمات المالية:F008752 ). جميع الحقوق محفوظة.
تُستخدم المواد الواردة في هذه الوثيقة لأغراض معلوماتية فقط وينبغي عدم تفسيرها على أنها مشورة مالية أو عرض أو طلب أو توصية لشراء منتجات مالية أو بيعها. تعد المعلومات الواردة في هذه الوثيقة عامة بطبيعتها، وأي مشورة واردة هنا هي عامة وقد تم إعدادها من دون النظر إلى أهدافك أو وضعك المالي أو ملاءمة منتجاتك المالية أو احتياجاتك. لذا قبل استخدام أي من هذه المعلومات، يجب أن تفكر في مدى ملاءمتها لأهدافك ووضعك المالي واحتياجاتك وطبيعة المنتج المالي ذي الصلة. يمكنك استشارة مستشار مالي معتمد إذا لم تكن بعض محتويات هذه الوثيقة واضحة بالنسبة إليك.
تختص هذه الوثيقة بمنتج مالي لا يخضع لأي شكل من أشكال التنظيم أو الاعتماد الخاص بسلطة دبي للخدمات المالية. لا تتحمل سلطة دبي للخدمات المالية أي مسؤولية عن مراجعة أي وثائق تتعلق بهذا المنتج المالي أو التحقق منها. وعليه، لم تعتمد سلطة دبي للخدمات المالية هذه الوثيقة أو أي وثائق أخرى مرتبطة بها ولم تتخذ أي خطوات للتحقق من المعلومات الواردة فيها، ولا تتحمل أي مسؤولية ناجمة عنها.
أستراليا: تحمل شركة “إيكويتيز فيرست هولدينجز (أستراليا) ذات المسؤولية المحدودة” (رقم الشركة في أستراليا: 399 644 142) ترخيصًا لمزاولة الخدمات المالية في أستراليا (رقم الترخيص: 387079). جميع الحقوق محفوظة.
توجه المعلومات الواردة في هذه الوثيقة للأشخاص في أستراليا فقط المصنفين بأنهم عملاء في قطاع التجارة بالجملة على النحو المحدد في القسم 761G من قانون الشركات لعام 2001. قد يُقيد توزيع المعلومات على الأشخاص الذين لا تنطبق عليهم هذه المعايير بموجب القانون، ويجب على الأشخاص الذين يمتلكونها طلب المشورة ومراعاة أي قيود تتعلق بها.
تستخدم المواد الواردة في هذه الوثيقة لأغراض معلوماتية فقط وينبغي عدم تفسيرها على أنها عرض أو طلب أو توصية لشراء منتجات مالية أو بيعها.
تُعد المعلومات الواردة في هذه الوثيقة عامة بطبيعتها وليست مشورة شخصية بشأن المنتجات المالية. أي مشورة واردة في الوثيقة هي عامة فقط وقد تم إعدادها من دون النظر إلى أهدافك أو وضعك المالي أو احتياجاتك. لذا قبل استخدام أي من هذه المعلومات، يجب أن تفكر في مدى ملاءمتها لأهدافك ووضعك المالي واحتياجاتك وطبيعة المنتج المالي ذي الصلة. عليك طلب المشورة المالية المستقلة وقراءة بيانات الإفصاح ذات الصلة أو وثائق العرض الأخرى قبل اتخاذ أي قرار استثماري بشأن منتج مالي معين.
التوقعات غير مضمونة، ولا ينبغي الاعتماد عليها بشكل مفرط. تعتمد هذه المعلومات على الآراء التي تتبناها شركة إكويتيز فيرست هولدينغز (أستراليا) ذات مسؤولية محدودة خاصة كما في تاريخ نشر هذا المحتوى
هونغ كونغ: تمتلك شركة “إيكويتيز فيرست هولدينجز هونج كونج المحدودة” ترخيصًا من النوع 1 من لجنة هونغ كونغ للأوراق المالية والعقود الآجلة، وهي مرخصة في هونغ كونغ بموجب قانون مقرضي الأموال (ترخيص مقرض الأموال رقم 2025/1493). لم تراجع لجنة هونغ كونغ للأوراق المالية والعقود الآجلة هذه الوثيقة. لا تمثل هذه الوثيقة عرضًا لبيع أوراق مالية أو طلبًا لشراء أي منتج تديره أو تقدمه شركة “إيكويتيز فيرست هولدينجز هونج كونج المحدودة”، لكنها موجهة للمستثمرين المحترفين لا للأفراد أو المؤسسات التي تكون هذه العروض أو الدعوات غير قانونية أو محظورة بالنسبة إليهم.
كوريا: توجه هذه الوثيقة فقط للمستهلكين الماليين المحترفين أو المستثمرين المحترفين أو المستثمرين المؤهلين الذين يتسلحون بالمعرفة ويتمتعون بالخبرة الكافية للدخول في معاملات تمويل الأوراق المالية، وهي غير مخصصة للأشخاص الذين لا يستوفون هذه المعايير وينبغي عدم استخدامهم إياها.
المملكة المتحدة: “إيكويتيز فيرست (لندن) المحدودة” هي شركة مرخصة وتخضع لرقابة هيئة الإدارة المالية البريطانية (FCA) في المملكة المتحدة. توزع هذه الوثيقة في المملكة المتحدة وتتاح فقط لفئات الأشخاص المذكورين في المادة 19 (5) (محترفي الاستثمار) والمادة 49 (2) (الشركات ذات الأرصدة المالية الضخمة وجمعيات الأفراد وغيرها) من الجزء الرابع من مرسوم الترويج المالي (FPO) لعام 2005 التابع لقانون الخدمات والأسواق المالية لعام 2000، وأي نشاط استثماري يتعلق بهذا العرض متاح فقط لهؤلاء الأشخاص، ولا يشارك فيه سواهم. يجب على الأشخاص الذين ليست لديهم خبرة مهنية في أمور الاستثمار أو من لا تنطبق عليهم المادة 49 من مرسوم الترويج المالي عدم الاعتماد على هذه الوثيقة؛ لأنها أعدت فقط للأشخاص المؤهلين بوصفهم مستثمرين محترفين بموجب توجيه الأسواق في الأدوات المالية (MiFID) وهي متاحة لهم.© حقوق الطبع والنشر لعام 2024 محفوظة لصالح شركة إيكويتيز فيرست هولدينجز هونج كونج المحدودة. جميع الحقوق محفوظة.
